นครนิวยอร์กเตรียมลงทุน 4 พันล้านดอลลาร์ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้
นครนิวยอร์กกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาสำคัญของการพัฒนาเมือง ด้วยแผนการลงทุนครั้งใหญ่ในภาคที่อยู่อาศัย โดยมีการเตรียมจัดสรรงบประมาณมากกว่า 4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ จากกองทุนบำเหน็จบำนาญของพนักงานภาครัฐ เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ (Affordable Housing) ทั่วทั้งเขตมหานครภายในระยะเวลา 4 ปีข้างหน้า การเคลื่อนไหวครั้งนี้สะท้อนถึงความพยายามแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ซึ่งได้ทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนในวงกว้าง โดยแผนการลงทุนนี้จะถูกประกาศโดย Mark Levine ผู้ควบคุมบัญชีของนครนิวยอร์ก ซึ่งมีบทบาทเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินของกองทุนตามกฎหมาย โดยระบุว่าโครงการนี้เป็นการขยายการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยในระดับที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และจะช่วยให้โครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากสามารถดำเนินการได้จริง หลังจากที่ในอดีตหลายโครงการต้องหยุดชะงักเนื่องจากข้อจำกัดด้านเงินทุน แม้ว่าจะได้รับการอนุมัติและการสนับสนุนในเชิงนโยบายแล้วก็ตาม
ในเชิงโครงสร้าง เงินลงทุนดังกล่าวจะถูกกระจายไปยังโครงการหลากหลายประเภท เพื่อรองรับความต้องการของประชากรในหลายระดับรายได้ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานกลุ่มรายได้ (Mixed-income housing) การปรับปรุงและฟื้นฟูอาคารเก่า การเปลี่ยนอาคารสำนักงานที่ไม่ได้ใช้งานให้กลายเป็นอพาร์ตเมนต์ รวมถึงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางหรือกลุ่มแรงงาน (workforce housing) โดยในปีแรกของแผน จะมีการลงทุนประมาณ 750 ล้านดอลลาร์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และอีก 500 ล้านดอลลาร์จะถูกจัดสรรผ่านโครงการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนในการฟื้นฟูอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถเข้าถึงเงินกู้ระยะยาวในอัตราดอกเบี้ยคงที่นานถึง 40 ปี
นอกจากนี้ ส่วนหนึ่งของเงินลงทุนจะถูกนำไปสนับสนุนผ่านกองทุน AFL-CIO Housing Investment Trust ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน โดยดำเนินการร่วมกับสหภาพแรงงานในสหรัฐอเมริกา กองทุนดังกล่าวได้มีส่วนร่วมในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในนครนิวยอร์ก รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในย่าน Midtown Manhattan ที่มีทั้งหน่วยที่อยู่อาศัยในราคาตลาดและหน่วยที่มีการควบคุมราคาเพื่อรองรับผู้มีรายได้ต่ำและปานกลาง
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กองทุนบำเหน็จบำนาญของนครนิวยอร์กได้มีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยที่มีผลกระทบทางสังคมอย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น อาคารที่อยู่อาศัยสูง 33 ชั้นในย่าน Midtown Manhattan ซึ่งมีค่าเช่าเริ่มต้นประมาณ 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือน โครงการที่อยู่อาศัยในเขต Bronx สำหรับผู้รอดชีวิตจากความรุนแรงในครอบครัวที่เคยประสบปัญหาไร้ที่อยู่อาศัย และโครงการใน Brooklyn สำหรับผู้หญิงที่เคยต้องโทษจำคุกและครอบครัวของพวกเธอ โครงการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงบทบาทของการลงทุนภาครัฐที่ไม่ได้มุ่งเน้นเพียงผลตอบแทนทางการเงิน แต่ยังให้ความสำคัญกับผลกระทบทางสังคมและการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
ความจำเป็นของนโยบายดังกล่าวมีรากฐานมาจากปัญหาที่อยู่อาศัยที่รุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่องในนิวยอร์ก ซึ่งยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่มีค่าครองชีพสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ข้อมูลจากการสำรวจล่าสุดในปี 2023 ระบุว่า ครัวเรือนผู้เช่ามากกว่าครึ่งหนึ่งต้องใช้รายได้มากกว่า 50% ไปกับค่าเช่า ขณะที่อัตราห้องว่างอยู่ที่เพียง 1.4% ซึ่งถือว่าต่ำที่สุดในรอบกว่า 50 ปี สถานการณ์ดังกล่าวทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นความท้าทายสำคัญสำหรับประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
ในบริบทนี้ หน่วยงานภาครัฐของนครนิวยอร์กได้พยายามดำเนินมาตรการต่าง ๆ เพื่อเร่งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงกฎระเบียบด้านผังเมือง การลดขั้นตอนทางราชการ หรือการสนับสนุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม หนึ่งในอุปสรรคสำคัญคือการระดมทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ ซึ่งโดยทั่วไปให้ผลตอบแทนต่ำกว่าโครงการในราคาตลาด ส่งผลถึงข้อจำกัดในความสนใจของนักลงทุนภาคเอกชน และทำให้หลายโครงการต้องล่าช้าหรือไม่สามารถดำเนินการได้จริง
แม้กองทุนบำนาญจะมีหน้าที่หลักในการลงทุนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนสูงสุดให้กับผู้ถือสิทธิ์ แต่แนวโน้มในช่วงหลังแสดงให้เห็นว่าการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมในระยะยาว เนื่องจากมีความมั่นคงและความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในราคาตลาด ทั้งนี้ผู้ควบคุมบัญชีของนครนิวยอร์กได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า มี “จุดสมดุล” ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งด้านผลตอบแทนทางการเงินและการสร้างประโยชน์ต่อสังคมได้ในเวลาเดียวกัน ซึ่งแนวคิดดังกล่าวกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในวงการการลงทุน
การลงทุนมูลค่ากว่า 4 พันล้านดอลลาร์ในครั้งนี้ถือเป็นก้าวสำคัญของนครนิวยอร์กในการแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย และเป็นตัวอย่างของการใช้กลไกทางการเงินเพื่อขับเคลื่อนนโยบายสาธารณะอย่างมีประสิทธิภาพ การผสมผสานระหว่างเป้าหมายด้านเศรษฐกิจและสังคมในลักษณะนี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยในเมืองเท่านั้น แต่ยังมีศักยภาพในการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในระยะยาว และสร้างความยั่งยืนให้กับการพัฒนาเมืองในอนาคต
ข้อเสนอแนะจากสคต. นิวยอร์ก
จากการที่นครนิวยอร์กมีแผนลงทุนกว่า 4 พันล้านดอลลาร์ในโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจในระดับชุมชนเมือง และการเพิ่มขึ้นของประชากรกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางในเขตมหานคร ซึ่งถือเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการไทยในการเข้าสู่ตลาดสหรัฐอเมริกาในมิติที่หลากหลาย ในเชิงการค้า การขยายตัวของโครงการก่อสร้างและการปรับปรุงที่อยู่อาศัยจะก่อให้เกิดความต้องการสินค้าในกลุ่มวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และของตกแต่งบ้านเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสินค้าที่มีคุณภาพ ได้มาตรฐาน และมีจุดเด่นด้านความยั่งยืน ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มผู้บริโภคในสหรัฐฯ นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของชุมชนที่อยู่อาศัยในเขต Brooklyn, Bronx รวมถึง Queens จะส่งผลให้เกิดความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภคและบริการในระดับราคาที่เข้าถึงได้ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับธุรกิจอาหารไทย ร้านอาหารไทย และสินค้าอาหารสำเร็จรูปในการขยายตลาดด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการไทยควรให้ความสำคัญกับการกำหนดกลยุทธ์ด้านราคา การสร้างความแตกต่างของสินค้า และการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านการนำเข้าและมาตรฐานของสหรัฐอเมริกาอย่างเคร่งครัด รวมถึงการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคในแต่ละพื้นที่ เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยสรุป นโยบายการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยของนครนิวยอร์กในครั้งนี้ ไม่เพียงเป็นมาตรการแก้ไขปัญหาสังคม แต่ยังเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ ซึ่งก่อให้เกิดโอกาสใหม่ทางการค้าและการลงทุนในระดับท้องถิ่น ผู้ประกอบการไทยจึงควรใช้โอกาสดังกล่าวในการขยายตลาด พัฒนาสินค้า เพื่อเสริมสร้างศักยภาพการแข่งขันทั้งในตลาดสหรัฐฯ และในตลาดโลกอย่างยั่งยืน
สำนักงานส่งเสริมการค้าในต่างประเทศ ณ นครนิวยอร์ก
ข้อมูลอ้างอิง
